Was bedeutet umfassende Modernisierung im Sinne der Mietpreisbremse

Wann zählt eine Maßnahme als umfassende Modernisierung im Sinne der Mietpreisbremse?

Gilt der Wohnungsmarkt in einer Stadt als „angespannt“, so darf die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10 Prozent überschritten werden (Mietpreisbremse).

Diesbezüglich gibt es jedoch auch Ausnahmen, bei denen die maximal zulässige Miete überschritten werden darf. Das Bürgerliche Gesetz Buch regelt im §555f die folgenden vier Ausnahmefälle:

1. Die Wohnung wurde nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet
2. Die Wohnung wird erstmals nach einer umfassenden Modernisierung vermietet
3. Die Miete aus dem Vormietverhältnis liegt bereits über der zulässigen Miete
4. Wurde durch den Vermieter in den letzten drei Jahren Modernisierungsarbeiten durchgeführt, so kann die zulässige Miete um diesen Betrag überschritten werden

In welchem Fall liegt jedoch eine umfassende Modernisierung vor? Diese Frage wird durch das BGH-Urteil vom 11.11.2020 (VIII ZR 369/18) beantwortet.

Auf der einen Seite muss der Modernisierungsaufwand mindestens ein Drittel der Neubaukosten entsprechen. Hierbei wird der Wert für den Aufwand einer vergleichbaren Neubauwohnung in regionaler Nähe ohne den Grundstücksanteil angenommen. Welche Kosten als Modernisierungskosten angerechnet werden können, werden im §555b BGB deklariert. Werden Maßnahmen an Bauteilen oder Einrichtungen vorgenommen, welche abgenutzt aber noch funktionsfähig sind, so dürfen diese Kosten ebenfalls nicht berücksichtigt werden. Auch dürfen bei der Kostenberechnung Kosten der Instandhaltung oder Instandsetzung nicht angerechnet werden.

Auf der anderen Seite muss durch die Maßnahme eine wesentliche qualitative Verbesserung vorliegen. Die einzelnen Arbeiten müssen den Zustand der Wohnung so qualitativ verbessern, dass eine Gleichstellung mit einer Neubauwohnung gerechtfertigt sein könnte.

Treffen diese Regelungen nicht auf die geplante oder durchgeführte Modernisierung zu, so muss bei der Berechnung der Miethöhe bei Neuvermietung die Mietpreisbremse eingehalten werden.