Alle Änderungen zum Umlaufbeschluss

Einen Beschluss, welcher außerhalb einer Eigentümerversammlung gefasst wird, wird nach §23 Abs. 3 WEG als Umlaufbeschluss bezeichnet.

Bislang konnte ein Beschluss durch einen Umlaufbeschluss nur gefasst werden, wenn alle im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer diesem zustimmen. Selbst wenn sich ein Eigentümer enthält und alle anderen jedoch zugestimmt haben, kommt der Beschluss nicht zustande.

Durch die WEG-Reform vom 01.12.2020 können nun auch Umlaufbeschlüsse im Einzelfall mit einem Mehrheitsbeschluss gefasst werden. Damit dies möglich ist, muss in einer Eigentümerversammlung ein entsprechender Beschluss gefasst werden.

Diese Neuregelung soll die Entscheidungsfindung der Wohnungseigentümergemeinschaft vereinfachen. Es genügt, nach der Besprechung in der Eigentümerversammlung, beim Umlaufbeschluss ebenso die einfache Mehrheit für einen Beschluss.

Die Erleichterung greift in dem Fall, dass ein Beschlussantrag in der Versammlung diskutiert wurde, durch jedoch noch fehlende Informationsgrundlagen keine Entscheidung bzw. Beschluss gefasst werden kann.

Ein Beispiel aus der Praxis: Es soll eine Gärtnerfirma beauftragt werden, die Eigentümer sind über eine generelle Beauftragung einig. Zum Stichtag liegen jedoch noch nicht alle Angebote vor. Eine Entscheidung während der Eigentümerversammlung ist daher nicht möglich, da nicht alle notwendigen Leistungsbeschreibungen sowie die dazugehörigen Angebote vorliegen. Unter Berücksichtigung, dass die Eigentümergemeinschaft alle angefragten Angebote sehen möchte, ist eine Entscheidung in der Versammlung nicht möglich.

Es wird in der Eigentümerversammlung mit einfacherer Mehrheit beschlossen, dass im anschließenden Umlaufbeschluss die Eigentümer mit einem Mehrheitsbeschluss über die Beauftragung entscheiden. Wichtig: Beim anschließenden Umlaufbeschluss dürfen alle Wohnungseigentümer, auch wenn diese bei der vorherigen Eigentümerversammlung nicht anwesend waren, abstimmen.

Diese Regelung mit Beschlusskompetenz einer einfachen-mehrheitlichen Entscheidung kann nur im Einzelfall angewendet werden und gilt nicht als Dauerregelung. Wird ein Beschluss durch einen Umlaufbeschluss gefasst, bei dem nicht vorab in der Eigentümerversammlung die Kompetenz mit einfacherer Mehrheit beschlossen wurde, so gilt weiterhin die Pflicht, dass alle im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer dem Beschluss zustimmen müssen.

Eine weitere Vereinfachung ist, dass die Zustimmung der Wohnungseigentümer bei einem Umlaufbeschluss nicht mehr in Schriftform (Im Original mit eigenhändiger Unterschrift) erfolgen muss. Es genügt nun nach §23 Abs. 3 WEG, wenn die Eigentümer in Textform (Per Mail, Telefax, Abstimmung über eine Plattform) zustimmen.

Weiterhin bleibt die Notwendigkeit einer Verkündung bestehen, damit der Beschluss zustande kommt. Dies kann grundsätzlich in Textform (durch E-Mail, Rundschreiben, Verkündung am Schwarzen Brett) erfolgen. Auch muss der Beschluss in die Beschluss-Sammlung eingetragen werden.